La maggior parte dei proprietari che affitta un immobile vede le spese condominiali come una voce di poco interesse.
Questa situazione mi ha spinto a racchiudere in questo articolo tutto quello che il proprietario che affitta deve sapere sulle spese condominiali.
Quando i mie Rental Property Manager valutano il canone per un nuovo immobile e chiedono al proprietario le spese, si sentono spesso rispondere: “non le ricordo, comunque prima della firma del contratto cerco di trovarle”.
Se anche tu sei un proprietario che la pensa in questo modo allora sei nel posto giusto perché, grazie a questo articolo, potrai evitare tanti problemi che affliggono chi affitta il proprio immobile.
Quando stai valutando un immobile da acquistare per metterlo a reddito o stai per affittare un tuo immobile, devi valutare con attenzione le spese condominiali e comprendere bene cosa includono e a quanto ammontano.
Ecco alcuni trai principali problemi che possono nascere dalla poca conoscenza delle spese del tuo immobile:
1. Stimare un canone atteso più alto: un appartamento con delle spese condominiali più alte della media può essere affittato solamente riducendo in proporzione il canone. Vedo ancora investitori che acquistano immobili stimando il canone di affitto senza aver verificato le spese condominiali
2. Lunghi periodi di sfitto: se il tuo appartamento ha delle spese condominiali sopra la media, sarà meno appetibile rispetto ad altri con caratteristiche simili.
3. Litigi con il tuo inquilino: al momento della stipula del contratto con il tuo inquilino devi fornire una stima corretta delle spese condominiali altrimenti, quando gli arriverà il conto da pagare, ti accuserà di non essere stato chiaro con lui e inizieranno i problemi.
4. Dover pagare di tasca tua una parte delle spese: ho visto proprietari accordarsi con il proprio inquilino per il pagamento delle spese in misura forfettaria avendole sottostimate. Così facendo la differenza deve essere pagata dal proprietario senza possibilità di conguaglio.
Grazie a questi consigli puoi:
1. evitare di comprare immobili non interessanti per l’affitto;
2. offrire il giusto prezzo per acquistare un immobile da affittare;
3. determinare il canone corretto a cui affittare il tuo immobile
4. evitare discussioni con il tuo inquilino;
5. evitare di pagare le tasse sulle spese condominiali;
6. ridurre lo sfitto del tuo appartamento;
7. preparare un contratto chiaro in ogni suo punto;
8. individuare gli errori nella contabilizzazione nei consumi.
Cosa comprendono le spese condominiali?
Dipende dalla tipologia di condominio in cui si trova il tuo immobile, in alcuni condomini, oltre alle spese per le parti comuni ai costi di amministrazione e alle spese per le manutenzioni possiamo trovare anche i costi dei consumi contabilizzati come a esempio il riscaldamento, il raffrescamento, l’acqua fredda o l’acqua calda.
Cosa devi fare prima di acquistare un immobile da mettere a reddito o prima di affittare l’immobile che hai già acquistato?
1. richiedere all’amministratore le spese dell’ultimo esercizio concluso (si tratta delle spese di un intero anno)
2. richiedere il preventivo per l’anno in corso (si tratta dei costi stimati per l’anno in corso)
3. identificare cosa è incluso (se oltre alle spese ci sono anche i consumi e come vengono conteggiati)
4. identificare le quote fisse dei consumi (si tratta del costo fisso, ad esempio per il riscaldamento, che dovrai pagare anche se tieni spento il riscaldamento)
5. dividere le spese condominiali dai consumi
6. verificare se è presente il “fondo morosità” (si tratta i un costo richiesto dal condominio per sopperire a chi non paga le spese. Ti consiglio di prestar molta attenzione a questa voce specialmente quando sta valutando se acquistare un immobile)
7. verificare se i consumi del tuo immobile sono simili a quelli di altri immobili di pari metratura presenti nel condominio. (Ci sono casi in cui la contabilizzazione non funziona correttamente).
Dopo aver controllato tutte le spese condominiali cosa posso fare?
Se stai valutando un immobile da acquistare da mettere a reddito come investimento ti consiglio di:
1. non acquistare immobili con spese condominiali troppo alte rispetto alla media;
2. non acquistare immobili all’interno di condomini con molti proprietari che non pagano le spese;
3. definire il corretto prezzo d’acquisto (quello che proponi) considerando il canone a cui realisticamente puoi affittare;
4. scegliere immobili con basse spese condominiali e se possibile termo autonomi.
Se stai per affittare il tuo immobile:
1. inserire in contratto una quota mensile pari ad 1/12 delle spese annue dell’ultimo esercizio (compresi i consumi) che il tuo inquilino dovrà pagare assieme al canone;
2. specifica nell’annuncio l’importo stimato delle spese mensili;
3. mostrare le spese al tuo nuovo inquilino prima della firma del contratto per evitare contestazioni future;
4. spiegare al tuo inquilino cosa è compreso nelle spese;
5. dividi, nel contratto, il canone dalle spese (ho visto proprietari pagare le tasse per anni sulle spese condominiali percepite!);
6. chiedi al tuo amministratore chiarimenti nel caso di dubbi;
Se stai per affidare la gestione del tuo affitto ad un professionista:
1. diffida da chi ti fornisce la valutazione del canone senza conoscere le spese condominiali
2. chiedi di inserire in contratto l’acconto mensile che il tuo inquilino pagherà con il canone;
3. chiedi di specificare con chiarezza nel contratto cosa è incluso nelle spese;
4. fornisci subito al professionista la tabella con le spese dell’anno scorso e con il previsionale dell’anno corrente.
5. chiedi al professionista di verificare le spese per individuare eventuali anomalie.
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