Quando la coppia “scoppia”: il recesso di un solo conduttore dal contratto di locazione cointestato come funziona?

Ancora una volta, una lettrice dei nostri articoli ci fornisce lo spunto per fare maggiore luce su un aspetto non banale collegato alla “vita” di un contratto di locazione. Si tratta di una questione rilevante dato il crescente ricorso alla condivisione degli appartamenti in affitto da parte di lavoratori, studenti e, come nel caso segnalatoci, delle cosiddette “coppie in periodo di prova”.

“Buongiorno,
due anni fa ho preso in affitto un appartamento insieme al mio ragazzo, contratto 3+2 intestato a entrambi. Ora col mio ragazzo ci siamo lasciati e io ovviamente vorrei lasciare anche l’appartamento. Posso farlo da sola o deve farlo con me anche il mio ex fidanzato? Devo chiedere il permesso al proprietario? Insomma… cosa posso fare? Aiuto!”

Per “organizzare” una risposta al quesito occorre approfondire principalmente due aspetti: in primo luogo se e in che modo ciascuno dei due conduttori possa “svincolarsi” dal contratto; in secondo luogo in che modo eventualmente comunicare il recesso parziale all’Agenzia delle Entrate.

Riguardo il primo punto buone notizie per la lettrice: in caso di più conduttori è consentito a ciascuno di essi recedere dal contratto, nel rispetto delle norme o delle pattuizioni che regolano il recesso, anche senza che gli altri facciano lo stesso. Si configurerà così un “recesso parziale” e il contratto manterrà efficacia nei confronti dei conduttori restanti, obbligati in solido al pagamento dell’intero canone (il che potrebbe essere troppo oneroso, per questo i conduttori residui si attiveranno per trovare un conduttore che subentri a quello uscente o valuteranno se recedere a loro volta).

A supportare l’esistenza in capo a ciascun conduttore di un autonomo diritto di recesso esercitabile individualmente, a fronte di un rapporto contrattuale a sé stante con il locatore, citiamo una vecchia sentenza della Cassazione (n.1011 del 27 febbraio 1978) secondo la quale “la coesistenza nello stesso rapporto locatizio di più conduttori non esclude che ciascuno di questi sia tenuto per la medesima prestazione (nella specie, pagamento del canone) con distinta e autonoma obbligazione. In tal caso si deve ritenere che essi siano obbligati in solido a norma degli articoli 1292 e 1294, Codice civile, poiché si versa in ipotesi di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realtà, non un'obbligazione unica con pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori, connesse fra loro e aventi, ciascuna, per oggetto l'identica prestazione”. Sulla stessa linea anche il Tribunale di Milano (18 settembre 2007, numero 10.233).

Definita in tal modo la possibilità di un recesso individuale, in che modo un conduttore potrà svincolarsi? Seppur si tratti di recesso parziale seguirà le regole previste per il recesso, quindi il conduttore “uscente” dovrà inviare una lettera di recesso col dovuto preavviso (6 mesi indicando i gravi motivi, di norma) o risolvere consensualmente il suo rapporto col locatore. In mancanza non potrà ritenersi libero dalle obbligazioni contrattuali.

Non sarà invece necessario né il consenso dell’altro conduttore (che eventualmente valuterà la sostenibilità di un canone interamente a suo carico e, in caso negativo, eserciterà il suo recesso), né quello del locatore che, se da un lato potrebbe veder diminuite le garanzie originarie fornite dai conduttori per il pagamento del canone, dall’altra sarà tenuto a rispettare il diritto del conduttore recedente.

E fin qui la parte civilistica della vicenda.

Passando agli aspetti fiscali, occorre capire come comunicare all’AdE la modifica una volta scaduto il termine di preavviso e, quindi, a recesso avvenuto. Non trattandosi di risoluzione anticipata del contratto (che rimane in essere, seppur in capo al conduttore residuo), prendiamo atto della risposta che viene fornita (seppur con riferimento alla vecchia modulistica) dalla rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate (Fiscooggi) a un quesito analogo:

Fermo restando quanto pattuito circa le modalità e i termini del recesso di norma, nei contratti con pluralità di conduttori, la disdetta da parte di uno di essi non fa cessare l’obbligo per gli altri di continuare a versare per intero il canone di locazione. In tale ipotesi, infatti, questi ultimi sono obbligati in modo solidale e unitario all'adempimento delle norme previste dal contratto stesso. Il recesso parziale di uno dei conduttori dovrà in ogni caso essere debitamente registrato (verificandosi in tal caso una cessione senza corrispettivo). Dal punto di vista formale sarà quindi necessario versare l’imposta di registro (67 euro con codice tributo 110T, attraverso modello F23). Ciò in quanto la cessione di contratto è l’unico atto soggetto a tassazione, anche se in regime di cedolare secca.

Essendo cambiata, nel periodo intercorrente tra il parere sopra citato e oggi, la modulistica, è opportuno aggiornare le indicazioni pratiche. Sarà necessario pagare l’importo di 67 euro tramite il modello F24 Elide (codice tributo 1502) e presentarlo all’Ufficio AdE presso il quale il contratto è stato registrato, unitamente al modello RLI compilato secondo le indicazioni seguenti:

1) Nella sezione ADEMPIMENTI SUCCESSIVI optare per CESSIONE. La data da indicare è quella di cessione/subentro, ovviamente (ovverosia la data di risoluzione del rapporto con il conduttore uscente);
2) nella stessa parte riportare gli elementi identificativi del contratto ceduto;
3) inserire il locatore come richiedente (l’IBAN dovrà essere il suo), tipo soggetto 1;
4) nel quadro B (soggetti) non indicare nulla nella parte del locatore, nella parte dei conduttori indicare prima il conduttore cedente/uscente (barrando la casella relativa) e poi quello cessionario/residuo, anche in questo caso barrando la casella relativa.

In definitiva, se purtroppo non è possibile quantificare in anticipo il periodo necessario a ristabilirsi dopo una relazione finita male, a livello contrattuale è molto più semplice definire il tempo necessario per chiudere una convivenza mal riuscita: normalmente 6 mesi.

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