Il contratto transitorio alla scadenza si rinnova in automatico diventando un 4+4?
No, il contratto transitorio è un contratto che si conclude allo scadere dei termini. Se il proprietario o l'inquilino desiderano prolungare la scadenza, devono sempre rispettare il limite massimo dei 18 mesi in totale e sono obbligati a comunicare all'altra parte tramite raccomandata di voler continuare il rapporto in quanto esiste ancora un'esigenza transitoria.
Un proprietario può chiedere all’inquilino di farsi carico delle spese di proprietà?
In un contratto di affitto 4+4 è possibile inserire questa clausola, in particolare per:
- gli oneri di manutenzione straordinaria. Si può chiedere all’inquilino di effettuare anche gli interventi che sarebbero a carico del locatore
- la quota di spese per gli oneri accessori, ovvero le spese condominiali che normalmente sono a carico del proprietario (l’assicurazione dello stabile e il compenso dell’amministratore).
Non si può invece cambiare il soggetto passivo dell’Imu.
C’è un limite massimo di mensilità che si possono richiedere come deposito cauzionale?
Occorre fare una distinzione.
- Per i contratti 3+2 e in generale nei contratti a canone concordato, il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone perché il modello non può essere forzato.
- Per i 4+4, essendo contratti liberi, il limite di tre mensilità è derogabile, non essendoci più il vincolo posto da una norma che è stata abrogata, l’articolo 79 della Legge 392/78. Volendo, quindi, locatore e conduttore possono concordare un deposito superiore alle 3 mensilità, purchè sia sempre produttivo di interessi legali.
In un contratto di affitto 4+4 è possibile inserire una durata minima di un anno prima che l’inquilino possa dare preavviso di disdetta?
Questa è una delle domande che ci sentiamo rivolgere più spesso.
La risposta è no.
- Ovvero: il contratto 4+4 con questa clausola è comunque regolare, ma la pattuizione risulta inefficace. Infatti l’articolo 4 della Legge 392/78 prevede che, al di là delle pattuizioni contrattuali, in qualunque momento l’inquilino se ne possa andare, con almeno 6 mesi di preavviso e per gravi motivi.
- Ovunque si trovano elenchi dei documenti che un inquilino deve consegnare per poter stipulare un contratto di affitto.
Meno spesso viene chiarito, però, che anche al proprietario può essere richiesta la presentazione di una certa documentazione, necessaria per garantire le informazioni di utilizzo dell’immobile da parte del potenziale inquilino.
Di quali documenti si tratta? Eccone un elenco:
- copia della carta di identità e del codice fiscale, in corso di validità;
- l’attestato di prestazione energetica (APE)
- la planimetria dell’immobile oggetto dell’affitto
- una copia dell’atto di acquisto e/o della visura catastale
- i consuntivi e preventivi approvati per le spese condominiali
- il certificato di conformità degli impianti
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