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SoloAffitti | 12 dicembre 2022, 06:00

Soloaffittipedia: risposte alle domande dei lettori

Molte curiosità operative per i proprietari di immobili che affittano i loro locali

Soloaffittipedia: risposte alle domande dei lettori

Rispondiamo ad alcune domande fatte dai nosri clienti

1)     AFFITTO DI IMMOBILE INTESTATO A MINORE: COME FUNZIONA?

 

Buongiorno,
in caso di genitori entrambi tutori di una bimba di 10 anni intestataria di immobile, come devo registrare il contratto? È la minore che registra (mi sembra impossibile)? Dal punto di vista fiscale, nel caso devo imputare il reddito 50%+50% ai genitori? Contratto 3+2 con cedolare. Non ne sono sicuro, ma potrebbero essere separati viste le diverse residenze.

 

Grazie,

 

SoloAffitti

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Buongiorno,

se dalla visura catastale il minore risulta il solo proprietario del bene, entrambi i genitori avrebbero pro quota l’usufrutto legale sull’intero immobile (essendo esercenti la responsabilità genitoriale).

 

Dispone infatti l’art. 324 c.c. che i genitori esercenti la responsabilità genitoriale hanno in comune l’usufrutto legale dei beni del figlio fino alla maggiore età, tranne alcune ipotesi tassative in cui non sussiste usufrutto, e cioè:

 

1) i beni acquistati dal figlio con i proventi del proprio lavoro;
2) lasciati o donati al figlio per intraprendere una carriera, un’arte o una professione;
3) lasciati o donati con la condizione che i genitori esercenti la potestà o uno di essi non ne abbiano l’usufrutto. La condizione però non ha effetto per i beni spettanti al figlio a titolo di legittima;
4) pervenuti al figlio per eredità, legato o donazione, e accettati nell’interesse del figlio contro la volontà dei genitori esercenti la potestà.

 

Si tratta di ipotesi particolari e residuali, ma di solito il genitore ha l’usufrutto legale sui beni del minore (che conserva soltanto la nuda proprietà), e pertanto può locare il bene anche direttamente, come accade per tutti i casi di usufrutto sui beni di proprietà altrui.

 

In contratto potrai specificare quanto segue (da adattare):

 

Il Sig._____________, cod. fisc.____________________, nato a__________ il ___________e residente a____________in Via __________ n.______ , e la Sig.ra ._____________, cod. fisc.____________________, nata a__________ il ___________e residente a____________in Via __________ n.______ in qualità di genitori esercenti la responsabilità genitoriale sul figlio _______________________, cod. fisc. ______________________ nata a __________ il ___________ e residente a________________ in Via__________ n.___, di seguito per brevità denominati “locatori”, concedono in locazione al Sig._________________………

 

 

I genitori esercenti la responsabilità genitoriale sul minore hanno l’usufrutto legale sui beni del figlio, e quindi si comporteranno come “normali” usufruttuari anche dal punto di vista fiscale.

 

La registrazione su RLI andrà fatta spendendo il nome dei genitori e NON riempendo la sezione riservata al rappresentante legale, in quanto gli stessi agiscono in qualità di locatori, oltre al fatto che fiscalmente tutte le imposte graveranno sui genitori e non sul minore.

 

Ultima precisazione: se il contratto di locazione non ha durata ultranovennale non dovrebbe essere necessaria alcuna preventiva autorizzazione del Giudice Tutelare.

 

 

2)     QUALE DIFFERENZA C’È TRA CESSIONE E SUBENTRO? TEORIA ED ESEMPI.

 

Buongiorno,
dovendo procedere alla cessione di un contratto di locazione tra proprietari avrei necessità di avere un chiarimento: si tratta di subentro, in quanto la pratica è tra due locatori, o di cessione?
Se non ricordo male, il subentro è solo tra locatori e la cessione solo tra conduttori…o viceversa?!

Grazie,

SoloAffitti

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Buongiorno,

 

la risposta è in diretta dipendenza dall’evento sotteso al subentro o alla cessione.

 

La cessione del contratto avviene ex lege, e prende il nome di subentroin caso di modifica di una delle parti del contratto di locazione, riconducibile ad eventi estranei alla volontà delle parti.

 

Si avrà subentro nei seguenti casi:

• codice 1 in caso di decesso di una o più parti del contratto;
•        codice 2 in caso di trasferimento di uno o più diritti reali su beni immobili oggetto del contratto di locazione;
• codice 3 in caso di trasformazione della società o dell’ente parte del contratto;
• codice 4 in caso di fusione della società o dell’ente parte del contratto con altro soggetto;
• codice 5 in caso di scissione della società o dell’ente parte del contratto in altro soggetto;
• codice 6 in tutti gli altri casi.

 

Si avrà cessione nel caso in cui il locatore o il conduttore è sostituito nel contratto da un nuovo soggetto.

 

Esempio 1:
in caso di vendita e sostituzione del locatore, l’adempimento da registrare sarà il subentro (codice 2); stesso dicasi in caso di decesso (codice 1).

 

Esempio 2:
in caso di recesso di un singolo conduttore ed ingresso di un nuovo conduttore, l’adempimento da registrare sarà la cessione.

 

 

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